岩国市D様戸建て賃貸のお客様の声

【１】　ご相談の内容　

85才のご婦人は、岩国市内に、一部3階建ての古い木造のアパートをお持ちでした。

そのアパートは、昭和33年に建築されたもので、老朽化がひどく、昨年の１月に解体されました。その後、その土地をどうするかについて、色々と相談を受けていました 。

①土地の概要

＊そのアパートのあった地域は商業地域で、かつては商店が立ち並び、賑やかな商店街
でしたが、車社会に対応できず、近くのスーパーに押されて、段々と集客が悪くなりまし
た。

＊北側道路（幅6ｍ）で、間口28ｍ、敷地面積87坪の細長い変形地です。

②主な相談内容

＊この土地は、売るにしても中途半端な形なので、中々売れないだろうし、安く買い叩かれるので、売りたくない。

＊出来れば小さくても良いから、アパートを建てたい。

＊一応、土地活用として、アパート以外についても検討してほしい。相続については、考えなくてよい

【２】　色々な土地活用の検討

＊コインランドリーやコンテナ倉庫などについて、メーカーの資料を取り寄せたり、現物を見に行って、色々と調査をしましたが、周辺の環境にマッチしないと判断し、地主様にその旨を報告させて頂きました。

＊不動産屋さんを廻り、近隣の賃貸アパートの入居率、家賃等のヒアリングを調査しました。
その結果、空室率がかなり高く、新築でも家賃を低くしないと満室は難しいと言うことを地主様に報告させて頂きました。

＊近隣の不動産屋さんを回るとき、入居募集の客付けを依頼してよい業者かどうか、経営者の考え方や実績等をチェックさせて頂き,地主様に報告させて頂きました。

（当社は宅建業の資格を持っていますが、会社の基本方針として、賃貸管理の業務はお受けしていません。）

その理由 は、
①建築と賃貸管理を同時に行っていると、土地活用で色々シュミレーションをする時、どうしても建築の仕事を取りたいがために、自社に都合の良い計画になりがちなので、これではお客様の為にならない。

②少子化や高齢化で、これからの賃貸経営は益々厳しくなる為、集客については地域の不動産屋さんの協力が不可欠と考えているので、賃貸管理はお受けしない。

③今の不動産業界は、建築と賃貸管理があるが、どちらかと言うと業者サイドです。
また、地主様や大家様の中には「建てたら何とかなる、他にないから賃貸を建てる」という考えの方もおられ、「賃貸業の経営者」と言う意識が希薄ではないかと思います。
これでは、先祖代々守ってきた土地を手放すことになるので、そうならないように第３者的な立場で、賃貸経営をサポート出来たらと考えています。　

たとえば、
●大家さんが簡単に出来るホームページを使った集客
（不動産屋さんでも中々客付けが難しい時が有り、それを補完する意味でも有効です。

●貴重な内見者に対して、成約率を高める為に、お金をあまり掛けづに大家さん自身が、物件の価値を高める努力をする。

●大家さんと優良入居者を守る為に、賃貸契約は普通借家ではなく、定期借家契約にする。

●入居者に出来るだけ長く入居していただく為に、大家さん自身が物件の価値を高める努力をする。

＊当社は、これからの土地活用として、集合型のアパートより戸建て賃貸の方がベターと考えているので、この点についても市場調査をさせて頂きました。
ある不動産屋さんは開口一番「アパートはダメ！」・家賃保証は絶対にダメ」と言われました。

最終的に、Ｄ様と色々と検討した結果、アパートについてマダ未練があるので、アパートと戸建て賃貸両方の建物プランを作ってほしい・・・と言うことになりました。

早速、アパートは３プラン、戸建て賃貸は４プラン、提案させて頂き、その中から気に入った

プランを選んで頂きました。

また、定期借家契約の小冊子を読んで頂き、大家さんのメリットについて理解して頂きました。

そして、この３月に16坪の戸建て賃貸が３棟完成し、完成時期が少し遅かったにも係わらず、全て定期借家契約（法人契約）で入居が決まりました。

【３】お客さんの声
Ｄ様は、「狭い変形地で土地活用を諦めていたが、アパートでなく戸建て賃貸で、普通借家でなく定期借家で、しかも全て法人契約で決まって良かった，良かった」と喜んで頂きました。