家づくりなんでも相談・資金編内容

●まず、家を建てるときに契約書を交わしますが、この時に必要なのが手付金です。
手付金は、住宅ローンを申し込む前に支払うことになるので、自己資金が必要になります。
一般的に契約金額の10％ぐらいでしょう。

中には、数十万円しか要らない会社もあります。
そして、住宅ローンを利用する場合、保証料とか事務手数料など現金が必要になります。

この料金は、金融機関によってまったく違うので、事前に確認してください。
　

●この後、順調に工事が進んでいくと、登記が必要になります。

新築の場合、建物表示登記、所有権保存登記、そして、抵当権設定登記があります。

それぞれ、司法書士さんの手数料や登記印紙代など、何十万円もかかりますので、あらかじめ準備が必要になります。


●このほかに、カーポートやフェンスなど、庭をキレイにする場合にも、自己資金が必要になります。

金融機関によっては、この分も含めて融資するところもありますので、確認してください。

意外と外構費が高いので、注意が必要です。

また、家が完成すると、家具や家電も新しく買う人が多いのですが、勿論、これらの資金は自己資金から払います。

火災保険のことも忘れがちですが、結構高いんです。

それから忘れたころにやってくる不動産取得税や固定資産税を納めるにも、現金が必要です。


●このように自己資金で支払わなければならないものは、たくさんあります。

おおよその目安として、契約書に書かれた金額の15〜20％ぐらいは、準備していた方が良いと思います。

お金など資金計画については、詳しい営業マンに聞かれたほうが安心です。
相談たからといって、家を建てないといけないことは無いので、安心してください。

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■余裕資金が手元にあるときは、住宅ローンの一部繰上返済を考えましょう。

一部繰上返済には、返済期間を短縮する返済期間短縮型と毎月の返済額の軽減する返済額軽減型の２つがあります。

どちらも元金を繰上げて返済することにより、金利負担を減らすことができます。

それぞれの特徴は、返済期間短縮型は当初の予定よりも早くローンを終了できること。
返済額軽減型は毎月の返済額を少なくすることで生活に余裕が生まれます。

金利負担を軽減するという意味では返済期間短縮型の方がインパクトはあり効果的です。

ただ、繰上げ返済を行うためには手数料が必要になる金融機関があるので、その場合はある程度まとまった金額ができたときに行うのが効果的でしょう。

■繰上げ返済のポイントとしては・・・

1. 利息部分が多い内に（借り入れ後早い段階で）返済する。
2. （二つ以上の金融機関から借りている場合）金利の高い方から返済する。
3. （                    同 上                           ）借入期間の長い方から返済する。
4. （                    同 上                           ）元金の多い方から返済する。

繰上げ返済にも手数料が必要ですが、月返済額が同じなら返済期間が短縮、返済期間が同じなら月返済額が圧縮される効果は大きいです。 
但し、手持ち資金を全て返済に当てると、当面困る可能性も出てくるので注意してください。

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●銀行はあなたの住宅ローンの審査をする時、個人信用情報機関にアクセスして、必ずあなたの個人信用情報を調べます。

代表的な機関は3つあり、

• 全国銀行個人信用情報センター、
• (株)シー・アイ・シー、
• 日本信用情報機関があります。

この機関に調査のアクセスをすると履歴が残り、アクセスが多いと、そのことだけで銀行は
「どうしたのだろう？　なぜ審査が通らないのだろう？」と用心します。

２回、3回のアクセスとなると印象が悪くなるので、借りるつもりもない銀行で、冷やかしでローン審査をすると審査が厳しくなり損をします。

最悪なのは、担当の営業マンの住宅ローンの知識不足や銀行対策の稚拙さなどでローンが通らないことが意外と多いのです。
●また、ローン審査は通ったが、金利が高いとか、融資額が少ないなどの理由で別の銀行にもローンを申し込む時は、「他行でローンは通っているが・・・」と事情を伝えておけば、審査にプラスに働く場合もあります。　

銀行は審査の結果だけ言い、理由は言わないので、本当のことは分かりません。

しかし、審査するのは人間なので、印象が大事ということを忘れてはいけません。

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■皆さんが住宅ローンを組まれた後もっとも心配されるのが、ご主人に万一の事があった場合ではないでしょうか。
しかし、実はこの万一というのは、住宅ローンという面においては心配はないのです！

というのは住宅ローンには「団体信用生命保険」が付帯されており、万一の事が起きても住宅ローンはその保険により相殺という事になるので、住宅ローンの返済はなくなり、さらに遺族年金の給付があるので、月々の収入も安定するという理由があるからです。

■では、本当に心配すべき事はなにかというと、それはローン債務者が病気で、ずっと寝込まれている事が一番心配です。
なぜならば、病気で寝込んでしまわれても、月々の住宅ローンの支払いは待ってくれないからです。
健康保険から給付金は貰えるが、家族の生活費ももちろん必要になってくるから、その給付金だけでは足りません。

ではどんなん手を講じるかというと、医療保険に加入しておき、自ら給付金を生み出すという事です。
病気のリスクを軽減しておく事は、今後住宅ローンを返済していく上で大事になってきます。

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■平成26年4月から消費税が8％へ。その後景気を見ながら、10％へ移行します。

消費税が５％から３％上がって、８％になった場合、仮に２５００万円の家を購入すると、消費税は１２５万円から２００万円になり、７５万円増加します。

家の大きさもグレードも何も変わっていないのに、消費税を７５万円も多く支払わなければならないなんて、涙が出てきます。

■しかし、もっと怖いものがあるのをご存知ですか？

それは、金利なんです。
住宅ローンを組んだ時、金利が上がると総支払額が増えるのは、皆さんご存知ですが、具体的にどのくらい増えるかは、あまり理解されていません。

例えば、２５００万円で、返済期間が３５年とした場合、金利が０．５％上がると、なんと２７５万円も増えるのです。

もし１％上がったら、５６２万円増える・・・ビックリしますねえ。

これだけ総支払額が増えても、建物の大きさもグレードも変わらないのです。

見方を変えると、金利が１％の時はローンが組んでマイホームを手に入れることが出来るが、０．５％上がっただけでマイホームは持てないのです。
家を買うということは、住宅ローンを買うということなんです。

その買い方によって、５〜６００万の差がでます。したがって、間取りや設備をどうするかということより、住宅ローンをどうするかという資金計画の勉強を優先すべきです。

勿論、金利のことだけで家づくりを決めるわけではありませんが、特に理由は無いけど、
「マイホームは数年先かな〜」
なんて漠然と考えておられる方は、これを機会にしっかり考えてみられたらいかがですか・・？！

低金利の時代に、消費税アップと金利アップのダブルパンチは最悪です。

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 １ 団体信用生命保険（略して団信）とは・・・

保険料を銀行が債務者に代わって支払い、住宅ローンを組んだ債務者に万一のことがあった場合、保険会社が債務者に代わって住宅ローンの残金すべてを銀行に支払う生命保険のことです。

すなわち、団信に加入すれば、残された家族は残りのローンを支払う必要は有りません。

このように、団信はあなたの家族に支払われる保険ではありません。

 ２ 団信の加入について・・・　

銀行の住宅ローンを組むときは団信の加入が義務付けられています。

団信に加入するには、保険会社の審査があり、保険に加入できないこともあります。
過去３年以内の通院や入院歴と、３か月以内の通院内容について記載します。

該当事項がない場合は問題ありませんが、該当事項があって審査が通らなければ、事実を隠して他の金融機関で再申し込みをしても、審査は通りません。

情報が共有されていると思われます。

●住宅支援機構等での借入では、（フラット３５など）債務者が保険料を負担します。

毎年1回請求があり、1年分を支払います。

保険料が未納になると保険が切れるので、債務者に万が一のことがあったも、保険金は支払われませんので注意が必要です。

 ３ 　団信に加入できない場合の救済方法として・・・　

妻が保証人となることでローン審査を申込むこができる場合もありますが、あなたに何かあった場合は妻が支払うことになるので、大きな金額の生命保険に加入している場合を除きお勧めできません。

金融機関によっては、生命保険に加入しているか、保険金はいくらなのかを提示する必要もあるようです。

無理をして申込をするより、3年間を過ぎてから申し込みをするほうが無難だと思います。
（この場合、初診日が3年目以前ということではなく、完治が3年以前ということですのでご注意ください。）

また、フラット35は保険の加入は任意（一部を除く）ですが、加入しなければ、万一のときは残金は相続されます。

該当する場合には最初からフラット３５を選択するのも一つの手だと思います。

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■あなたが住宅ローンの申し込みをしたとき、金融機関はあなたの借り入れ希望額を全額貸してくれる訳では有りません。

借入できる金額はあなたの前年度の所得によって決まります。
個人事業主の方は過去3年間の所得の平均額が基準になります。
借入限度額は所得により年収の○％まで・・・という「返済負担率」という基準があり、原則として、それ以上の借り入れは無理です。

金融機関によって違いますが、例えば次のような基準があります。

税込み年収３００万円未満・・・３０％以内
               ４００万円未満・・・３５％以内
               ４００万円以上・・・４０％以内

■また、その他の借り入れがある時は、その借り入れ金額や月々の返済額も含めて考えるので、車などのローンがある場合は、その分、減額した額しか融資は受けられません。

クレジットカードは使っていなくても、持っているだけでも減額の対象になります。
その理由は、もしお金に困った時、クレジットカードを利用する可能性があるからです。

また、カードの所持枚数が多い方はそれだけで否認される場合もあるので、住宅ローンを申し込みする時には、利用していないクレジットカードは解約しておきましょう。

また、いつもカードで支払いをしている方は、3か月前には使用を控えたほうが無難です。

ただし、光熱費の引き落としなど1回払いで利用しているものに関しては、そのまま利用していていても問題はありません。

■問題なのは、分割払いです。

住宅ローン申込前は分割払いは完済してカードを解約しておいた方が無難です。
最近は携帯電話の分割払いで、支払が遅れて住宅ローンが通らない方が多いです。 

このような個人の借り入れの状況は、銀行やクレジット会社などの金融機関で個人情報を共有しているので、嘘の申告をしても必ず分るシステムになっているので注意してください。

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